居住權與適足住房權 --兼論我國居住正義

居住權與適足住房權 --兼論我國居住正義謝明瑞 謝明瑞關鍵字： 黃金十年 居住正義 地政五法 摘要
在「黃金十年」規劃中，政府基於「居住正義」之考量，除實施奢侈稅外，並通過不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法、土地徵收條例，以及住宅法等「地政五法」或「居住正義五法」，主要內容包括不動產交易價格應該按照實價登錄、課稅…等；其中，住宅法並明訂中央及縣市有定期蒐集、分析住宅供給、需求、用地、金融、市場、交易價格等相關資訊，以作為研擬住宅政策調節供需之用，並應定期公佈住宅與動產統計數據及指數等資訊，「地政五法」的通過，也讓政府為達成居住正義的目標更為接近。唯居住正義之內容見仁見智各有不同，且不僅止於人民的居住權，尚須進一步考量適足住房權；另方面，由於人民與政府對於居住權與適足住房權的認定不同，因而經常引發居住正義內涵之爭議，而政府的房市管制政策中，大多以抑低房價不合理高漲的居住正義之目標有關，唯其功效仍未具體呈現。 一、前言
台灣為開放型的經濟體系，國內外的政治與經濟相互激盪，互為影響，而在政府「黃金十年」與「八大願景」的規劃與實踐中，影響未來對房地產市場變化的最主要因素，應屬「住宅五法」的通過與施行，對於黃金十年所追求或標榜的居住正義，亦有很大的影響，且「住宅五法」的通過，將逐漸為台灣的「居住正義」做嚴格的把關與監督；唯居住正義並非僅考量人民的居住權，尚須進一步考量適足住房權。
房地產為景氣火車頭，因此，房地產市場的活絡與否與經濟景氣的變動有很大的關聯性，二者呈正向走勢，亦即經濟景氣佳，則房市活絡，反之則相對平疲；另外，台灣為海島型經濟，政府與企業的各項活動，易受國際政經局勢變動的影響，任何國內外政經情勢的重大變化，均會直接或間接對國內的經濟情勢與房市價量產生影響。
另外，為抑制都會地區的房價之不當高漲，政府各相關部門均提出相關的房市政策以資因應，亦對國內的不動產交易量產生衝擊，但對抑低都會地區的房價之影響相對不大；又因人民及政府對於居住權與適足住房權的觀念並非一致，因而產生許多在房地產市場所顯現的不合理現象，讓政府積極推動的居住正義政策受到影響。
二．居住權與適足住房權
有關居住權與適足住房權的內涵，可分為下列幾個部分來說明：
(一).定義
一般而言，居住權具有多種的義涵，其主要的觀念包括居住權是人權的一種，是一項社會保障和福利制度，居住與遷徙自由同等的概念，把居住權當作承租權，以及國際移民法上的居留權等。因此，居住權有狹義與廣義之分，即：
1.狹義居住權
狹義居住權為私權，是指居住權人對他人房屋以及其他附著物享有佔有、使用的權利。
2.廣義居住權
若居住權有時被定位為私權、公權、福利權，有時被定位為人權，甚或被定住為其他的權利，則屬廣義的居住權。因此，若從公權、人權、居留權等的觀點，則有關居住權的認定，可能要從適足住房權來加以考量。
(二).居住權內容
根據我國憲法第10條規定，人民有居住及遷徙之自由，因此，居住權可視為人民的基本權利。
然而，若根據羅馬法所衍生而來的法令規範，居住權被包括在人役權中，而人役權是指為特定人的利益而使用他人所有之物的權利。另外，人役權包括用益權、使用權和居住權三種，簡述如下述：
1.用益權
用益權是指在保全物的實體之情況下使用、收益他人之物的權利，其產生主要來自處分遺產的方式，亦即以遺囑將某項遺產的使用權與用益權，遺贈給他需要照顧的人，並保留所有權。
2.使用權
使用權是指需役人(特定的人)及其家庭需要的範圍內，對他人之物按其性質加以使用的權利，其與用益權的區別在於：用益權包括使用和收益兩種權，而使用權之行使，則在供個人需要之限度內，使用標的物而已，故關於用益權中收益之規定，在使用權中並不適用之，唯使用權的其他權利義務，則與用益權相同。
3.居住權
居住權是指因居住而使用他人房屋的權利，是屬於物權，即擁有變相之用益權、使用權而已，但其行使範圍比用益權小，但比使用權大，可視為是個別之物權。
(三).適足住房權 
在居住正義的考量下，居住權並非僅是以具有房地產所有權為主，而是進一步考量保障「適足住房權」。 
根據聯合國大會於1966年12月16日通過，1976年1月3日正式生效，並於1991 年公布之「經濟社會文化權利國際公約」(International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights, ICESCR)之第 4 號與第7號《一般性意見》(General Comments)的解釋，所謂「適足住房權」（the right to adequate housing）是指任何人都有和平、安全而有尊嚴地居住在某處的權利。換句話說，國家的義務，不僅僅是讓每個人都有房子住就可以了，還必須讓每個人都住得安心、自在。另外，即使某些人缺乏某塊土地的所有權，他的住房權仍然不應該被侵犯，基本上，「適足住房權」是一種凌駕所有權的基本權利。
三、黃金十年與居住正義
有關黃金十年的居住正義之相關內容，簡述如下：
(一).黃金十年
2011年9月，政府於「黃金十年、國家願景」規劃中，提出「四個確保」與以「活力經濟」為首的八項國家願景，建構「黃金十年」的主要內容。
「黃金十年」以「四個確保」為前提，即確保中華民國主權的獨立與完整，確保台灣的安全與繁榮，確保族群和諧與兩岸和平，以及確保永續環境與公義社會。在這「四個確保」的基礎上，讓活力經濟、公義社會、廉能政府、優質文教、永續環境、全面建設、和平兩岸、友善國際等國家八項願景得於具體實現。
(二).黃金十年總目標
整體而言，「黃金十年；國家願景」的總目標為繁榮、和諧、永續的幸福臺灣，內容簡述如下： 
1.繁榮
黃金十年主要是透過「活力經濟」、「全面建設」與「廉能政府」等三大願景，打造「繁榮臺灣」，具體實現「富民經濟」，使人民享有所得財富、生活品質、文化水準及心靈發展的全面富足；產業結構充分升級，法規制度接軌國際，成為全球的創新中心與運籌樞紐。 
2.和諧
透過「公義社會」、「和平兩岸」與「友善國際」等三大願景，建構「和諧臺灣」，致力追求族群和諧、世代和諧、環境和諧、區域和諧、兩岸和諧與國際和諧，展現包容、關懷、公義的核心價值，實現經濟成果的全民共享。 
3.永續
透過「優質文教」、「永續環境」等兩大願景，營造「永續臺灣」，以永續支持成長，成長延伸永續，讓國家發展生生不息，經濟與環境共存共榮，文化與知識水準持續深化、累積，國家發展永續綿延。
(三).居住正義
有關居住正義的內容，可從居住權的公平正義與居住正義兩方面來說明：
1.公平正義
一般而言，公義或公平正義是關於適當安排社會內的物件與人民的概念，公平正義的研討可大略分為兩類，一是分配正義(Distributive justice)，著重在人群間適當分配好的事項如財富、權力、報酬、尊敬等，又如對財富的適當分配方式是平等分配。二是應報正義（Retributive justice），著重對惡行的適當回應。然而，什麼是公平正義？怎樣才是對一個社會內財富和資源的適當分配，是採用平等制、精英制、視地位而定或其他的排列方式？若從不同的政治觀點與人民的直覺意識來觀察，這些問題可能有無數的答案，亦即公平正義的認定，因人、事、地、時等的不同而異，是一種相對觀念的認知，並無絶對正確的說法。
公平正義的觀念雖各有認知上的不同，若要嘗試理解公平正義通常就是嘗試發現公平正義的來源或基礎，因此，若根據2013年首次兩公約人權報告國際審查報告，以《經濟社會文化權利國際公約》(ICESCR)第11條所保障的居住權為例，則政府在紹興社區、華光社區、林口機場捷運 A7 站、都市更新與無家可歸者的照顧方面，似都未能達到國際人權的標準。
2.居住正義
公平正義的觀念既有不同的觀點，因此，居住正義的定義很難加以確立，但居住正義至少應該合乎居住公平與居住正義二個原則，即：
(1).居住公平
在現代社會中，每一人不論其所得、身心機能、性別、年齡、家戶特性、族群文化如何，都應該獲得平等對待，而能住得有尊嚴；也就是說社會上不應有人無處棲身，或住在不合乎最低居住標準的住宅內。
(2).居住正義
由於所得分配不均，因此，當所得較低的族羣獲得居住環境的改善之後，所得較高的族群，社會上才容許有「富人住豪宅」的存在。亦即若窮人的居住環境未獲改善之前，則社會若存在著「富人住豪宅，窮人住陋室，甚或無家可歸」等現象，則不符合居住正義的社會，也不是一個合乎公理正義的社會。
(四).黃金十年與居住正義
黃金十年的目標之一是達成居住正義的理想，而黃金十年的八大願景包括活力經濟、公義社會、廉能政府、優質文教、永續環境、全面建設、和平兩岸，以及友善國際等，其中，有關人民的居住正義，其相關內容及施行辦法，則包括在第二願景的公義社會中，其內容如下述。
1.公義社會與居住正義
在公義社會的願景之基礎工作中，政府已完成或正進行中的策略性工作包括實施國民年金保險、完成二代健保修法、修正勞動三法、實施勞保年金制度、基本工資於2012年1月調整至18,780元、施行「客家基本法」、修正社會救助法、放寬貧窮線及審核標準、取消軍教免稅、修正「性別工作平等法」、施行「特種貨物及勞務稅條例」、降低自殺率，以及實施育嬰留職停薪津貼等十三項。其中，有關「特種貨物及勞務稅條例」就是所謂的奢侈稅，對於購買房子，而在一、二年之內便給予抛售的投資人，課以15%及10%的高稅賦，而這樣的稅賦稽徵模式，不僅維護了租稅公平，同時收到抑制房價的效果，具體而微地實現了政府對人民的居住正義之承諾。
2.居住正義的政策
在公義社會的願景下，為了達到居住正義之目標，政府有其相對的政策理念及實施辦法加以配合，茲就居住正義的策理念、施政主軸、主軸內涵等，簡單說明如下述：
(1).政策理念
公義社會的願景之目標是「公平正義、均富安康」；意即維護社會公平正義是國家施政的基本原則，政府除致力於改善所得分配，縮減貧富差距之外，也要確保民眾生活起居的安全，提供優質的健康醫療環境，並針對社會經濟弱勢者，給予特別的扶助與關懷。
(2).施政主軸 
為使公義社會的政策理念可以充分實現，其施政的主軸包括均富共享、平安健康、扶幼護老、族群和諧、居住正義，以及性別平等六大項，其中，有關居住正義的施政主軸為「提供居住協助，調節住宅供需，健全住宅市場」。
(3).主軸內涵 
居住正義是公義社會的第五主軸，而主軸之內涵說明如下述：
(i)建立符合社會公義之整體住宅政策，減輕國民居住負擔。 
(ii)不增加自用住宅稅率。
(iii)針對房價偏高地區可建而未建之閒置土地，推動限期建築及課徵空地稅；加速開發都會周邊地區，增加住宅土地供給。 (iv)建構不動產交易實價登錄制度。
(v)配合不動產實價登錄制度之建置，逐步落實不動產交易實價課稅。
(vi)建立符合正義之土地徵收補償制度，明定以市價進行協議價購及市價補償。
四、地政三法與地政五法
民國100年8月，國內朝野均同意將房地產的相關修法列為「優先法案」後，同年12月13日，立法院先三讀通過不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法等「地政三法」的修正案，明訂不動產仲介業者、地政士及土地買方在不動產交易後，需以交易實價在30天內登錄，但不能作為實價課稅依據。另外，住宅法也明訂中央及縣市有定期蒐集、分析住宅供給、需求、用地、金融、市場、交易價格等相關資訊，以作為研擬住宅政策調節供需之用，並應定期公佈住宅與動產統計數據及指數等資訊。
另外，「住宅五法」是指包括地政三法的不動產經紀管理條例、平均地權條例，以及地政士法等外，再加上土地徵收條例與住宅法等二法，便構成所謂的住宅五法；前三者明定不動產交易須做實價登錄，且需在一個月內完成；後二者之主要內容包括不動產交易價格應該按照實價登錄、課稅等；又因地政五法的通過與實施，是以人民最所重視的住宅為主，因此，「地政五法」亦稱為「住宅五法」，又地地政五法為實現居住正義的重要關鍵因素，故亦被稱為「居住正義五法」。
另外，在居住正義五法中，以地政三法最先取得協商共識，三法並同步增列「實價登錄」條款，明訂實價登錄之交易資訊，除涉及個人資料化外，得供政府機關利用，並以區段化、去識別化等模糊方式，提供外界查詢；此外，住宅法也要求政府應定期蒐集相關資訊並公佈，條文並增列，已登錄的不動產交易資訊，在相關配套措施未完全建立並完成立法前，不得作為課稅依據，以杜絕外界擔憂政府將實施「實價課稅」的疑慮。而未依規定申報登記的地政士、不動產經紀人及土地買方，將被處以新台幣3萬元以上、15萬元以下罰款，並要求限期改正，屆期未改正者，將按次處罰。
「實價登錄」讓土地交易透明化，對土地法所影響的居住正義實現是一大步，唯登錄目前不做課稅之用，待配套完成修法後，才可能作為課稅依據；亦即實價登錄制度完備後，地方政府在調整房屋評定現值、公告土地現值等課稅基礎時，可有明確的參考依據，未來課稅基礎將逐步趨近實價，漸漸達到實價課稅的效果；因此，不動產「實價課稅」必須先確定實價登錄制度的完整性，因為要建立實價交易資料庫，必須蒐集眾多不動產交易資料，且資料庫的可參考性才高。
此外，資料庫建立後，縣市政府不動產評價委員會可用來作為調整當地公告地價、公告土地現值，以及房屋評定現值的依據；公告地價是地價稅的課稅基礎，土增稅則根據公告現值，房屋稅的基礎是評定現值。唯「住宅五法」通過以後，若能確實實施，將可使國內不動產的交易制度更為透明化，其課稅方法及結果也更為客觀而完備，對居住正義的社會主張有很大的作用，亦即「住宅五法」對台灣「居住正義」的實現有很大的作用。 
五.居住正義問題
有關因居住正義解釋或認定不同所衍生出來的相關問題很多，僅列舉幾個較重要的案例，說明如下述：
(一).土地徵收與居住正義
在土地徵收與居住正義問題中，主要有國有土地迫遷與土地徵收與補償費問題，說明如下述：
1.國有土地迫遷問題
2009年，立法院通過「公民政治權利」與「經濟社會文化」兩種人權公約，並由總統批准「兩公約施行法」。依公約與施行法，法務部曾遞交「國家人權報告」，並邀請十位聯合國人權專家審查台灣人權現況。
依人權公約說明，「合法國民在國內有遷移往來之自由及選擇居所之自由」，亦即保障人民「適足住房權」，另外，第七號一般性意見也針對「強制驅逐執行」的法律程序特別規定，以保護遭強制遷徙的人民。然而，在國內的《都市更新條例》及「國有土地清理活化計畫」中，在法令規範及實務上，都與公約精神有著落差，導致許多人民，無論有產權與否，都面臨巨大的迫遷威脅，如華光、紹興社區的爭議，居民違法占有國有土地案，即是一項未顧及居住正義的處理方式。
另外，士林文林苑都更案中的王家與非正式社區反迫遷，政府若未能確實做好居住人權的防線，則台北都會區數百起都更數千家庭，都可能淪為迫遷戶。
2.土地徵收與補償問題
政府為有效利用國土，可以依土地徵收、市地重劃、區段徵收等方式來處理，以區段徵收為例，主要是依土地法第212條規定：「區段徵收是指於一定區域內之土地，應重新分宗整理，而為全區土地之徵收。」也就是說，國家因特定目的或事業之需要，而將某一劃定地區範圍內之私有土地，全部予以徵收，於重新劃分整理後，再由政府直接支配使用，或為出賣、租賃或設定地上權等處分，藉以改善該地區之土地利用。
另外，依平均地權條例第56條規定：各級主管機關得就左列地區，報經上級主管機關核准後，辦理市地重劃，即：
(1).新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。
(2).舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者。
(3).都市土地開發新社區者。
(4).經中央主管機關指定限期辦理者
因此，市地重劃主要是將一定地區內之都市土地，將其雜亂無章之土地予以交換分合，並透過重新劃定界址及加強公共設施，使其成為適於利用之宗地，而後仍將土地分配予原土地所有權人之土地改良利用措施。
然而，政府不論是採用那一種方式徵收土地，都牽涉到土地徵收補償問題，而被徵收土地的民眾也都因為土地徵收補償費不足，或不合理問題，而引發許多民怨，亦有失公平正義的精神。
(二).容積獎勵與居住正義
有關容積獎勵與居住正義問題，可分為容積獎勵辦法修正，以及容積率未限縮部分來加以說明。
1.容積獎勵辦法修正
民國102年5月，內政部通過「都市計畫法臺灣省施行細則」修正草案，增訂都市計畫容積獎勵上限規定，都更地區上限為50%，其他地區的獎勵上限為20%，此一容積獎勵的總量管控機制，將於103年1月1日起實施。
都市計畫於法定容積以外所增加之容積種類繁多，雖然個別增加容積皆訂有上限，卻無「總量累計上限」的規定，以致總容積有失控及影響環境品質的情形。為建立都市計畫容積總量管控機制，回歸都市計畫體系管理，增訂容積獎勵總量累計上限規定。因此，民國102年5月增訂第34條之3，訂定都市計畫法定容積放寬建築容積額度之總量累計上限，在都市更新地區，不得超過建築基地1.5倍之法定容積(即獎勵上限為50%)。另外，其他地區不得超過建築基地1.2倍之法定容積(即獎勵上限為20%)。
2.容積獎勵未限縮部分
在102年之前，政府訂定「都更建築容積獎勵辦法」時，曾特別給予水岸、鐵路、捷運站附近屬策略再開發地區最高100%獎勵容積，但因易引起弊端，已修正為50%的都更獎勵上限。唯其限縮的只有獎勵容積，而依「都市計畫法」第83條之1規定所取得的移入容積，並未在限縮範圍內。其中，第83條之1規定是指：公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。 
(三).二次施工與居住正義
大體而言，二次施工與獎勵容積有關，而有關不動產二次施工問題，可分為下述幾點來說明：
1.建商與住戶權責不同
在不動產市場中，將容積獎勵移作他用案例很多，而其主要癥結都是建物取得使用執照後，業者因各種不同需求再進行二次施工。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成Ｂ用途或其他用途，如原本應是停車位，但卻變成大廳；或原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。這雖是建商的問題，理應由建商負責，但實際接到拆除通知，且逾期不拆將受罰的，仍是由管委會或住戶來自行承擔。
2.挑高住宅的爭議
在不動產市場中，這種二次施工所引發的爭議很多，如挑高夾層的建案，業者以「一坪當兩坪用」的促銷方式，吸引投資人進駐，唯按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建，而凡是違建，就必須拆除，問題是必須有人舉報才會拆除；而一般情況是稽核人員不可能到住家室內稽查，因此，市政府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。
3.複層式住宅
挑高住宅引發爭議以後，建商再推出「複層式」產品以資因應，也就是室內有兩種高度的夾層，(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會有二次施工的「部分夾層」，但同樣地於法不合，一旦遭人舉報，同樣必須拆除。這種二次施工所引發的爭議，主要是有關容積獎勵之不當使用，加上現行法令規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規就是處罰使用人或所有人。
4.二次施工屬違法
不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法建築，遭處罰的是住戶本，而非業者是否合理；其他如工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實瞭解都有適法性問題，卻仍依不同需求而做二次施工，主要還是利用消費者貪便宜的心態，如工業住宅確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。雖然這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得「恢復原狀」，而且責任多數都是住戶承擔。 
5.不符合居住正義
一般而言，不動產經營是以追求最大利潤為考量，因此，有些業者會將容積獎勵移作他用，如將原本做為獎勵停車位的部分挪作公設，唯不當措施一旦遭受舉發，結果通常須由住戶拆除，否則將受罰；這種建商獲利，而住戶反必須承擔改善成本及房價損失，不僅不合理，而且不符合居住正義的原則。
(四).其他
除前述土地徵收與獎勵容積等與居住正義有關之外，其他如不動產市產中有關都市計畫變更、實價登錄與實價課稅、國軍老舊眷村改建、原住民傳統生活方式保護，以及居住權利與住宅歧視等問題，這些問題仍是當前居住正義所無法完全解決的問題，也是政府在推動居住正義政策中，所必須考量的問題。
六．結論與建議
經由前述的分析說明，可據以列出本研究的結論與建議如下述：
(一).結論
本研究的結論可以歸納如下述：
1.黃金十年的八大願景包括活力經濟、公義社會、廉能政府、優質文教、永續環境、全面建設、和平兩岸，以及友善國際等，其中，有關人民的居住正義包括在第二願景的公義社會中，而人民的居住正義又與住宅五法的通過有密切的關聯性。
2.居住權有狹義與廣義之分，前者是指居住權人對他人房屋以及其他附著物享有佔有、使用的權利；後者是指若居住權有時被定位為私權、公權、福利權，有時被定位為人權，甚或被定住為其他的權利。
3.在黃金十年的規劃中，居住正義是公義社會的第五主軸，主要內容包括建立符合社會公義之整體住宅政策、不增加自用住宅稅率、針對房價偏高地區可建而未建之閒置土地，推動限期建築及課徵空地稅、建構不動產交易實價登錄制度、配合不動產實價登錄制度之建置，逐步落實不動產交易實價課稅，以及建立符合居住正義之土地徵收補償制度。
4.地政五法是指不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法、土地徵收條例，以及住宅法等，主要內容包括不動產交易價格應該按照實價登錄、課稅等；「地政五法」又稱為「住宅五法」或「居住正義五法」，是實現台灣居住正義的主要法源依據。
5.居住正義的相關爭議很多，主要巿有土地徵收、國有土地迫遷、土地徵收補償、容積獎勵、二次施工費、都市計畫變更、實價登錄與實價課稅、國軍老舊眷村改建、原住民傳統生活方式保護，以及居住權利與住宅歧視等問題，也是政府在推動居住正義政策中，所必須考量的問題。
6.政府的房市政策必須檢討，以作為進一步推動政策的依據；持別是為達成黃金十年的居住正義之目標，政策仍有待進一步修正與執行。現行政策因素對房市影響可能僅在於短期治標，並不能達到長期治本的效果。
(二).建議
經由前述的結論，可據以列出本研究的建議如下述：
1.黃金十年與八大願景為政府施政的藍圖，亦是影響房地產市場趨勢的重要因素，國人在追求「居住正義」的同時，必須先瞭解黃金十年規劃的內涵。
2. 居住權有狹義與廣義之分，人民對於居住權的認定，一般是以狹義的居住權做為依據；唯政府基於居住正義之考量，宜從廣義的居住權做為政策執行的依據，對人民權益與國家發展較為有利。
3.居住正義是黃金十年八大願景中的公義社會之第五主軸，因此，國內宜對建立符合社會公義之整體住宅政策的內容有所瞭解，才能進一步加以因應。
4.居住正義五法是實現台灣居住正義的重要法令，不論消費者或不動產業者，對於住宅五法的內容都必須充分瞭解，才能達成居住正義的目標，政府更須於正義五法為依據，確實執行相關政策，以達居住正義的目標。
5.居住正義的相關爭議很多，主要有土地徵收、國有土地迫遷、土地徵收補償、容積獎勵、二次施工費、居住權利、住宅歧視…等問題，政府在推動居住正義政策中，不宜僅從人民的居住權來做考量，而須進一步考量「適足住房權」的問題；「適足住房權」是一種凌駕所有權的基本權利，尤其在具歷史因素的非正規住區，政府必須提供替代住房是保障居住尊嚴的重要環節。如在國內喧嚷一時的紹興、華光社區等，這種具有歷史成因的「非正規住區」(informal settlements)中，國家甚至應該立法，例如提供專家所要求的「替代住房」，來落實對居民住房權的保障，而不能逕以「非法」為由，以驅逐創造更多流離失所的境內難民；又如民間團體推動只租不賣、開放給社會各階層混居的社會住宅，也是強調住房權，而非所有權的政策，政府須以具體政策以資因應。
6.政府政策的推動與實施會影響房地產市場行情的變化，若基於居住正義與合理房價之考量，制度可做適度調整，特別是因制度不佳所衍生出的居住正義問題，更宜修正相關政策及其施行方式，積極實踐黃金十年的居住正義之目標。 參考文獻
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(※本文修正自作者所發表之論文：居住正義與房市政策--以居住正義提升城市競爭力研討會，為公智庫，2013年5月4日。)