拉近不動產稅基與市價落差是健全房市當務之急

拉近不動產稅基與市價落差是健全房市當務之急台大經濟系教授、財政金融組召集人 林建甫財政金融組助理研究員 彭思遠 關鍵字： 實價登錄 居住正義 實價課稅 過去幾年以來，政府努力打造優質的環境，調降遺贈稅吸引台商資金返台，簽訂ECFA提高陸資外資來台投資誘因，以及央行寬鬆的貨幣政策，都帶領台灣走過國際金融風暴，並改善國內投資環境，值得肯定。不過資金的湧入，卻也帶來了都會區高房價嚴重問題。 
馬總統積極導正房市炒作的問題，落實居住正義。為了抑制短期炒作，政府推動了奢侈稅；為了保障青年與弱勢的居住權益，持續提供優惠貸款，並推出合宜住宅、社會住宅、平價住宅等；更為了決解高房價稅制不公的根本問題，全力護航不動產交易實價登錄的「地政三法」修正草案的通過，並指示財政部研擬「實價課稅」的推動，以期能改正我國房市價格的扭曲，健全房市發展。 
課稅基礎與市價脫勾，助漲炒房風氣 
我國不動產稅賦制度之分類與國外不同，依法將不動產課稅基礎分為土地與房屋兩大部份，並依法課徵持有稅以及移轉時所產生的資本利得稅。 
在土地方面，屋主每年依據公告地價繳納地價稅，並依土地各別使用情形，適用不同優惠稅率，例如自用住宅0.2%、工業用地1%、公共設施保留地0.6%。而在土地移轉時，則需依公告土地現值計算持有期間的漲價總額課徵土地增值稅。一般用地係依漲價倍數按20%、 30%、40%稅率課徵，自用住宅依土地漲價總數額按10%稅率課徵。 
簡言之，目前民間土地的價格共有公告地價、公告現值與實際交易價格(市價)三種，其中公告地價是做為地價稅徵收的依據，地方政府之地價評議委員會每3年重新公告地價一次。而公告現值則是買賣房屋後課徵土增稅的依據，每年公告1次，但由於現行公告現值遠低於市價，而公告地價又低於公告現值，公告地價與土地公告現值不能合理反應土地價值，造成土地的持有成本極低，無形中增加買地炒屋的誘因，而且投資客往往在1年內多次移轉或炒作土地，藉以逃避土地增值稅。 
另外，房屋稅制亦有相同問題。在持有方面，房屋稅依法定使用情形而有不同，多介於1.2%至3%，各地政府不動產評價委員會公告之建造成本、房屋折舊、地段率等事項，再由稅捐稽徵機關據以核計房屋現值。但這項標準價格一直停留在民國73年水準，已逾28年未曾變動。僅台北市及部分直轄市在100年時，針對部分豪宅房屋的路段率進行調整，高價住宅房屋稅因此略微上升外，全國多數房屋的課稅現值均遠低於市價。 
其次，在個人房屋的移轉係併入綜合所得總額課稅，此項規定雖有所得稅概念，但亦由於房屋標準價格遠低於市價，大部分的申報人皆選擇房屋評定現值之固定比例課稅，無法發揮實際效果。 
雖然，地政局統計指出，目前台北市公告現值與評定現值接近市價87.6%，也是全國公告地價與市值最接近的城市，因此內政部訂下3年內可達市價9成之目標。不過民間房仲業自行設算加計土地公告現值後，發現官方公告的房屋總價遠低於市價，指標住宅多有3、4倍，甚至7、8倍的落差，官方認定價格和市價落差大，原因之一就是官方缺乏實際成交行情資訊。 
且以九十九年度資料來看，全國地價稅稅收630億元，房屋稅稅收582億元來看，分別占地價總額及房屋現值總額1.07% 及1.27% ，以公告地價及房屋評定價格占市價百分比推估，該二稅目稅收占市價百分比約為0.23%及0.25%。遠低於先進國家一年課實價的1%至4%房地稅稅率。 
在台灣「有土斯有財」的理財觀念根深地固，且我國長久以來不動產稅負偏低，經營事業、賺取薪資都要按實繳稅，但持有及投資不動產卻不必實價課稅，炒房成本極低，形成房市投機炒作的溫床，加上近年來遺贈稅下調，低利率環境等因素，有錢人理所當然將資金移轉至房產，加上大環境炒作，更多投資客買來的房子就空著，待機轉手賺取高額的資本利得，嚴重侵害一般民眾的居住權與幸福感。房價如此反覆的創新高，台灣都會區房子早已經不是一般老百姓買得起的，而是有錢人投機賺錢的工具。 
當然房地產市場發展對經濟增長亦有正面助益，一個健康發展的房屋市場，有助於帶動投資以及相關行業發展，支持經濟增長。但政府亦不可不防房地產泡沫積聚，最終破滅，對實體經濟的深遠打擊。日本90年代的房產泡沫崩潰，造成了二十餘年經濟不振，嚴重傷害日本經濟。美國的次貸風暴，造成2008 年的金融海嘯，也是受房地產泡沫的影響，形成海嘯席捲全球。而現在上演的歐債危機，其中西班牙與愛爾蘭，房地產價格被吹脹後，打回原形，嚴重影響該國的經濟，甚至造成主權債務危機。因此，讓房地場市場健康發展是政府不可推託的職責。 
給政府的幾點簡單建言 　 101年8月1日實施不動產實價登錄，可作為各地方政府評定地價、土地公告現值及房屋標準價格之參考基礎，亦可作為財產交易所得課稅之客觀依據，反正扭曲已久的不公稅制，不動產稅制改革已經開了第一槍，期許政府此次推動稅改，能讓房價合理化，讓一般青年與中產階級買得起、租得起。是以針對「實價課稅」之推動與落實提供幾點簡單的建議，期能作為政府施政參考依據。 
一、將實價資訊納入課稅基礎 
我國土地稅制獨步全球，系依據國父遺教，憲法第143條明訂土地漲價應歸公，須繳納土地增值稅，因此要推動土地實價課稅，就必須要修改憲法，推動全面性的實價課稅有一定的難度。 
但現今全球不動產稅制度，也有許多國家非以實際交易價格做為課稅基礎，而以評定的價值課稅，只要評價機制合理就好。政府可參考國內外不動產估價鑑價制度，按物價水準建立估價模型，並將實價登錄之資訊納入，拉近與市價的落差，必能達到與實價課稅相同的效果。 
二、縮小打擊面，減輕自用住宅負擔 
實價課稅推動可能會讓房價認定的提高進而導致房產稅負加重，衝擊現有的自用住戶，因此可行的配套措施至少有二；一是針對自用住宅的稅賦，以不超過目前繳交的稅賦為原則，維持或修改成較低的稅率，讓真正用於自住的房產，保障小老百性的居住權益。 
或是自用住宅部分，暫時仍維持現行課稅規定，非自用的則以實價及標準稅率課徵，這樣做可以有效提高非自用住宅的持有及炒作成本，甚至房越多，稅率再累進計算，以糾正房地產不當得利的現象。 
三、評議委員會應以符合市場為目標 
現行「地價及標準地價評議委員會」以及「不動產評價委員會」係每三年才召開一次會議，是以公告價格完全無法跟上市場波動。建議未來應以建立符合市價的鑑價機制為最高行事準則，引進專業人士擔任常設委員，定期定時檢討不動產價格，並以更為科學化的方式進行評議，透過計量模型，運用特徵函數針對如：地點、坪數、建材、據捷運距離、周邊成交價…等變數來考量，而隨著實價登錄系統資料庫的建立，提供給市場買賣參考並作為政府進行課稅標準。 
「實價課稅」落實「居住正義」 
台北市政府財政局長邱大展說，日本一棟新台幣2億元的房子，每年至少要繳170萬元的房屋稅；但台北「元大一品苑」1戶1年房屋稅和地價稅只要4萬元，比豪宅的管理費還少，連日本官員都讚嘆「台灣人真幸福」。 
財政部長張盛和反問，「台灣人幸福不對嗎？」而稅改聯盟召集人王榮璋則說，應該是說台灣「有錢人」真幸福！口水戰的背後顯示台灣房屋稅率是全世界最低的，難怪炒房盛行，高房價成為民怨之首。 
因此，房產稅制的改革勢在必行，「實價登錄」只是第一步，只要房產稅賦制度的不公平優惠繼續存在，投機炒作就不會終止，惟有推動「實價課稅」才能真正打擊房市投機行為。我們真心期許政府此次推動稅改，落實「居住正義」、「租稅公平」，勿讓稅制改革流於口號。  
(本文刊載於2012年8月26日中央網路報)