都更：談估價、看搬遷、創三贏
記者郭及天 — 2013年09月02日
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花敬群認為，政府因擔心外界質疑與民間利益勾結，長期以來認定都更的協商是民間事務，對於政府介入，態度被動且保守，因而塑造出都更是建商高獲利投資行為的氛圍。
在搬家業領域，有像崔媽媽基金會的服務平台，在都更領域，亟需像崔媽媽基金會這樣具社會公信力的組織。
崔媽媽基金會對搬家業者的評鑑、仲裁，在國內搬家業已具有相當的專業和公正地位，主要財源來自於消費者付費時，可以選擇將5%的費用，折價或捐給基金會，多數民眾都會選擇捐款。
花敬群表示，這樣的概念可以被引用在都市更新上，將都更所需的財務、估價、規劃、法規、建築、營造所涉的各種專業人才集合，最重要的是必須建立如崔媽媽基金會在搬家業的公信力，讓建商和民眾兩造信服、安心，強化目前估價師在都更流程中扮演的角色，並擴及到都更各領域。
建商建議，政府應利用閒置的國有地眷舍作為都更住戶暫時安置居所，並提供優惠的租金補貼；因為閒置國有地眷舍位置分布，未必符合原住戶居住環境與習慣，若能對於違建戶拆遷安置建立補貼標準，更有利都更運作。
一般來說，民間建商實施都更，會給予原地主租金補貼及搬遷費，興建期間的住處，由原住戶自行就近找。租金補貼通常以區域租金行情計算，以台北市來說，約每月每坪700至1,000元，自拆除日起算至新建物完工期間支付；而搬遷費部分則計入搬出和搬入費用，以30坪三房的公寓來說，一戶搬出和搬入費用行情約1.5萬元，一樓和頂樓會高些。
合法住戶租金補貼和搬遷費對都更實施者來說，不算很高的支出，平均一個中等規模的都更案，租金補貼和搬遷費成本了不起2,000~3, 000萬元。
都更實施至今，目前台北市約產生4,000戶合法建物、以及約1.1萬戶違章戶的安置問題。建商表示，合法建物搬遷的爭議不大，最難搞的就是家裡有老人家的住戶，因擔心祖厝被拆、可能看不到新房落成，寧死不搬。
簡滄圳指出，目前民間都更案最常遇到的問題之一，就是容積獎勵有偏低，舉例來說，一棟四、五層樓的老舊公寓經過都市更新後，因現行容積獎勵未若原有容積，加上公共設施需計入，一間40坪的房子，都更後，分回使用面積可能只剩30坪。
簡滄圳分析，對住戶來說，房子經過都市更新後，房屋變新也更牢固、耐用，不過，使用面積上比以前縮水許多，讓不少有意願參與都更的住戶打了退堂鼓。
簡滄圳建議，政府可拉高容積獎勵，或是讓都更戶的原有容積能夠維持，才有利於提高雙方的協商速度，創造居住者、實施者和政府的三贏。
中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明表示，政府若要加速都市更新的協商速度必須先解四大問題，第一容積獎勵的不確定性，第二法令變動性太高，第三都市計畫審議過慢，第四對不同意戶處理，政府肩膀不夠。他指出，大多數的歐盟國家都面臨建築物老舊問題，不過政府相當積極，在需要都更的大面積街廓中會先做前期整合，把容積獎勵訂定清楚。
引用網址： http://vision.udn.com/storypage.jsp?f_ART_ID=1101&pno=0
