都更「入場券」門檻 宜低不宜高
記者楊文琪、孫偉倫、陳美玲 — 2013年10月15日大法官解釋文，並未提出多少比率才不會太低，但以其理由書所載「多數」與「民主精神」，法界人士多認為應至少有二分之一同意，才符合其要求。但二分之一的門檻是最好的嗎？本周都更追追追找了各領域的專家，希望大家共同把脈，尋找出最適合台灣社會的都更門檻。
大法官解釋指出，現行規定十分之一住戶同意，就可申請都市更新，比率太低，違憲。到底要提高到多少才對？專家認為，申請都更概要，僅是都更的「入場券」，門檻宜低不宜高，十分之三最適中。
大法官認為都更涉及人民的財產權，都更條例中關於聲請核准都更概要，竟只要超過相關權利人十分之一就可提出，同意比率太低，與尊重多數、擴大參與的民主精神不符。
自從大法官指出十分之一的門檻違憲後，各種修正版紛紛出籠，行政院修改了都更條例，台北市也提出自己的版本，加上多名立委意見百花齊放，對於申請「都市更新事業概要」的門檻到底要多少？目前從十分之一到十分之九，都有人提出，且每種主張都有充分的立論基礎，最後門檻會訂在多少？預期立院未來將有激烈的爭辯。
台灣的都市更新審議，共有三關包括「都更事業概要」、「都更事業計畫」、「權利變換計畫」。被大法官指出違憲的，就是第一關的「都更事業概要」。
內政部政務次長蕭家淇表示，都更的事業概要只是一個籌備會而已，如果同意門檻過高，將造成實施者（如建商）難以施作，易打退堂鼓。若同意門檻太低的話，又會造成同時有多家建商搶案件，也不是好事，他認為十分之三最好。
蕭家淇指出，一般建商去找住戶或土地所有權人，都只是先概略說明他們辦理都更的構想，還不會畫好設計圖，也不會擬好權利變換內容，等到同意的住戶達到法定門檻後，後面的工作才會展開。
都更事業概要是辦理都更案的第一步，後面還有事業計畫、公聽會以及權利變換等工作要做，如果第一步就讓實施者很難達成，後續還有許多不確定的因素，建商會認為成本、風險過高，而不敢再走下去。
不過，台北市副市長張金鶚堅持一定要拉高到至少「十分之五」。張金鶚表示，同意門檻太低，可能發生「頭過身不過」，大家都想來插旗、分一杯羹的情形，造成社區紛擾。建商當然是想門檻越低越好，其他的事情由政府來幫忙處理，但都更涉及人民的財產權，比率不宜過低。
他說，內政部建議提高到十分之三，他沒意見，但如果可以提高到十分之五當然很好，十分之八的話更好，因為這樣可以減少衝突。
不只張金鶚，有不少立委也認為應該要拉高門檻，且愈高愈好。民進黨立委尤美女等提案，申請都更事業概要門檻應該拉高到十分之九。
尤美女表示，提高門檻雖增加都更實施者事前溝通協商的成本，但可藉此大幅降低實施者日後執行時的風險。
尤美女認為，提高門檻是為使都更推動過程中，原居民的所有權受到尊重，且由於都市更新涉及諸多程序與法令規定等技術問題，在資訊掌握不對等下，為保障土地及建物所有權人或原居住戶與實施者平起平坐，應在一開始推動都更階段時，就提高同意門檻。
針對不少立委建議應該提高到十分之五以上，都市更新研究發展基金會執行長丁致成直言，「太不瞭解實務」。如果都更的進入門檻這麼高，等於宣布都更不要做了。政府應該要鼓勵都更，而不是遇到問題（如文林苑案）就建築防禦工程，讓都更之路困難重重。
營建署表示，目前行政院版，是自主都更門檻十分之三、建商主導門檻十分之五。自主都更採較低門檻，帶有鼓勵性質；對於建商採較高門檻，是要求建商多承擔一點責任、多協調溝通，不要很快達到門檻、後面卻無疾而終。
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引用網址： http://vision.udn.com/storypage.jsp?f_ART_ID=1334&pno=0
