改革房產稅切忌過與不及
社論 — 2014年07月15日行政院長江宜樺7月初宣告，將推動「房地合一」稅改計畫，確立房產稅制將朝向實價課稅的政策立場，並且責成財政部年底前提出修法案，落實改革。多年來，房產稅不按實價課徵的缺失，每每飽受指責，並被形容是助漲炒風的推手。就建立公平、健全房產稅制而言，實價課稅的確是不可或缺的重要元素，早晚都要面對。
不過，影響房價的因素極多，包括資金、利率與稅制等等，不一而足。光靠一套「實價課稅」的稅制改革，希冀讓處在高檔的房價一夕下滑，實在也是不可能的事。因此，當政府決定啟動房產稅改的同時，外界也必須瞭解：實價課稅目的在合理反映房產稅負，房價高低，應交由市場機制自然調節。唯有對「實價課稅」有正確認知，房產稅制的改革動向，才能避免被過度期待，出現過與不及的結果。
台灣房產稅制弊病重重，歸根究柢即在現行房地分離的課徵制度。不動產「一地三價」的怪象，包括房屋稅、地價稅與土地增值稅，分別依據政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課稅。三種稅基都不是實價，更遠遠偏離市價，房產稅制無力反映房產買賣與持有者的真實稅負，這是其屢受質疑的主因。
房地合一課稅是國際普遍採行的做法，我國則因特有的土地增值稅制度，致使房屋及土地必須分離課稅，其結果是各種避稅手法層出不窮，例如，透過房、地分拆出售的方式 ，即可輕易達到不動產稅負極小化的目的。由此可見，建立健全的房產稅制，除了實價課稅之外，讓房地「合一課稅」當然也是必要的起步。
我們樂見行政院揭示的房產稅制改革方向，鎖定房地合一與實價課稅兩大主軸，奠定房產稅制得以走向正常化的基礎。不過，就改革尺度的輕重拿捏，則需提醒政府，莫忘過去五度推行實價課稅卻鎩羽而歸的經驗，務求在穩健、合理的兩大原則下，樹立實價課稅的法制；躁進反而不利改革。
台灣與國外不同，國人房產持有率高達八成，舉凡推升房產稅負的任何措施，都要有面對阻力的準備。因此，跨出房地合一、實價課稅的第一步時，不宜株連過大。排除對自用住宅實價課稅，是可行的做法。只要保障基本居住權不受波及，改革疑慮也會大大消除。事實上，財政部亦正研擬提供每戶一處自用住宅免稅優惠，未來全台約有九成自用房產，甚至有機會減輕稅負，方向值得支持。讓房地合一課稅得以兼顧公義，這是合理原則。
另外，房地合一制必然需要面對特種貨物及勞務稅（奢侈稅）的去留問題。嚴格來說，房地合一課徵的是房產交易的所得稅；奢侈稅則是針對二年內頻繁買賣的房產課徵交易稅。稅目不同、性質相異，兩者沒有一進則一退的關聯性。只要解決彼此重複課稅的現象，譬如，二年內的房產交易維持課徵奢侈稅，即不另課交易所得稅，並存亦無不可。
理由在於，房地合一是按不動產的買賣差價利益課徵所得稅，奢侈稅則不論賺賠都要以售價的全部做為稅基課徵，稅負明顯高於所得稅。若實施房地合一制，讓奢侈稅因重複課稅而退場，短期頻繁買賣的房產稅負反將大大下降。奢侈稅原是抑制炒作的稅制屏障，除非房地合一課稅可以取代其功能，否則不應輕易讓奢侈稅退場，這是穩健原則。
房產稅制改革已經鳴槍，但最新統計顯示，6月土地增值稅收，出現20個月來首見衰退，相關房產稅如房屋移轉契稅、短期頻繁交易的奢侈稅，也都是負成長。房市正在降溫，從國庫稅收可嗅出端倪。政府此時調整房產稅制，尤需格外謹慎。房地合一課稅目的不在打房，房產景氣變化，當然也要納入參考，準確掌握改革力道，穩紮穩打，才是落實房產合一課稅的上上之策。
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