前瞻建設的住宅政策在哪裡

文/朱雲鵬(台北醫學大學講座教授)

住宅問題是一般年輕人心中的最痛。內政部營建署最新公布的去年第3季房價負擔能力調查，儘管房市號稱走緩，全國房價所得比仍續創歷史新高，攀揚至9.35倍。這還是全國。在台北市，比例是15.47倍，新北市是12.7倍，而雙北這兩個地方恰好是許多年輕人可以有效謀職的所在。工作地方的選擇和居住成本的可負擔性，兩者衝突，痛苦不堪。

看到這則報導，想起總統在競選時的住宅政策政見，就是要在8年內興建20萬社會住宅。這個政策的細節還應討論，例如限制只租不賣是否需調整，但大方向是正確的：意思就是，當住宅的「市場機制」無法提供給多數薪資階級人民合理價格的供給時，公權力就應當介入，跨過市場，進行居住空間的提供。新加坡一樣面臨高房價的問題，就是用這樣的原則處理其居民的住房需求，成效卓著。

既然如此，行政院最近推出為期8年總額近9000億的「前瞻建設計畫」裡，應當包含這20萬戶社會住宅的興建吧？但對不起，好像沒有。近9000億的建設，軌道占了一半，治水達2500億，其他就是各式各樣的地方建設，沒有社會住宅。要建20萬戶社會住宅，據估計，土地不計，以每戶30坪每坪8到10萬元建造成本計算，共需5000～6000億。假設其中7成靠貸款，也要自籌1500到800億。錢從哪裡來？

這還不全是公宅的財源問題，而是軌道建設的配套問題。前瞻軌道建設4200多億的計畫一通過，全台灣至少有三群人開始忙碌起來。一群是準備去標軌道工程的人，一群是土地掮客，一群是房地產開發商。土地掮客負責依照預訂路線和車站圖，去找願意出售土地的地主，開發商則去找土地掮客，把沿線車站附近值得投資的土地買下，以後準備轉賣或開發。

後二者的忙碌交易，就是為什麼每次政府只要公布一個軌道路線圖，沿線車站附近土地價格就開始上漲。本來以為建設了軌道，偏遠、地價便宜地區可以有便宜的住宅供應，讓年輕人可以買得起，但是市場經濟的運行，使得沿線車站附近土地立刻漲價，最後年輕人一樣買不起，受惠的是地主、掮客和開發商。

這就是為什麼負責任的軌道建設，不能只建設軌道，而要同時將公有住宅的規畫納入：把公有住宅土地預先拿下，讓它在一開始就脫離市場經濟的範圍。行政上，這牽涉交通部、內政部和地方政府的大整合、大協調，不容易做，但應當做。很可惜的，在前瞻建設裡看不到這塊。

早先，在2月份國發會所提出的版本裡，前瞻建設裡「城鄉建設」的「十大工程」，還有一項是「廣設公宅與青年創業聚落」。經費雖然只編了4年140億，顯然不夠，至少還提到「公共住宅」。但後來3月份國發會提交行政院核定的版本裡，這個工程已經從城鄉建設的十大工程中刪除。所以，連口惠也沒有了。

當然，對於社會住宅，行政院不是完全沒有動作。去年8月，內政部次長在行政院院會上報告「社會住宅政策推動規畫」。但細看報告內容，對於8年提供20萬戶，沒有訂出明確的時程和步驟。只有今（106）年「試辦」蓋1萬戶，有明確數字目標，就是6都各1500戶，其他2直轄市每市500戶。辦理此案，地方政府需要向銀行借錢，不容易，而且就算今年全數達成，也有1萬戶而已，其餘19萬戶怎辦？

另外，媒體報導今年3月初，「行政院拍板社會住宅相關補助經費高達307億由中央住宅基金埋單」，但據營建署調查，今年初基金僅剩118億元，每年還須支付住宅補貼費用46億元，預估到2021年，基金將面臨破產。如果還要補助社會住宅的興建，將面臨龐大資金缺口。就算這可以由政府逐年編預算補足，離地方政府興建社會住宅所需的融資以外自籌經費還有重大差距，又沒有放在前瞻計畫，怎麼辦？

我們不知道還來得來不及調整，但我們希望能調整的地方趕快調整。政府靠舉債興建4000多億的軌道建設，如果最後受惠者是土地掮客和房地產開發商，而非亟需合理價格住宅的廣大年輕人，情何以堪？這些年輕人，就是未來要替我們償還特別預算所舉債務的人。不能這樣對待他們。